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これって必要経費になるの?:マンションの減価償却

減価償却費

これは必要経費になりますか?

ある日のお客様からのご質問です。
 

住宅ローンで購入したマンションで個人事業を起業しました。リビングを会議室としてお客様と商談する他、部屋を1つ事務所として利用しています。ローンの一部を必要経費に算入できますか?


結論から言えば必要経費に算入できます。


では、どの部分を必要経費にできるかというと
 

まず、住宅ローンの金利部分を利用している住宅の面積を「居住用部分」と「事業用部分」に分けます。その按分割合で事業用部分にかかる住宅ローンの金利部分を必要経費に算入できます。
 

例えば、
居住用部分の住宅面積が6割、
事業用部分が住宅面積が4割だった場合。
 

金利を100万とすると、
事業用部分の金利も4割になるので
100万×0.4(事業用部分の割合)=40万
40万が必要経費になります。


もちろんローンの元本部分の返済はもともと費用ではありません。借入金に返済ですから必要経費にはなりません。
 

マンションの建物部分の減価償却費


ところで、忘れがちなのが
マンションの建物部分の減価償却費


最近は電子申告も簡単になっているため、ほとんど税理士などの専門家に相談せず、自己流で確定申告をおこなっている人が多くなってきています。


しかし「減価償却」という概念が事業経験のない方にはあまりピンとこないため、水道光熱費などは居住用、事業用と分けて事業用を必要経費に算入して申告していても、「減価償却費は考えていなかった!」という方が結構多いものです。
 

減価償却:建物や金額の高い電化製品などの購入代金を、購入年度にすべて経費として計上するのではなく、分割して1年ずつ計上すること


そもそも、マンションの購入価額はその敷地部分の「土地」とその敷地の上に建設されている「家屋(建物)」部分の2つの金額の合計額です。


「土地」という物は時の経過により減価(劣化)するものとは考えられませんが、「建物」は時の経過により減価していくと考えられます。


そこで税法上、その建物が1年間に減価した額を決められた算式に基づいて計算し「減価償却費」として必要経費に算入することを認めています。


そこで問題になるのが、
マンションの建物部分の購入価額です。


売買契約書に「土地」の価額と「建物」の価額が分けて記載されていれは問題ありませんが、中古物件で個人同士の取引の場合などは、売買契約書を見ても、建物のみの価額が記載されていないことが多いものです。


建物のみの価額が記載されていなくても、合計額のうち「(うち消費税○○○万円)」などとあれば「土地」の取引は消費税の非課税取引とされていますので、そのマンション購入時の消費税の税率を使って逆算すれば「建物」のみの価額は算定できます。


では、消費税の記載もない場合、どうやって建物の購入価額を算定すれば良いのでしょうか?
 

合理的な算定方法


税法では「合理的な算定方法」で計算された額ということになり、「合理的」と判断できる方法は1つではないことが普通です。


いろいろな考え方、方法がありますが、ここでは最も一般的で税務当局から否認されることの少ない方法を1つご紹介いたします。


○固定資産税評価額を基準にして按分する方法

この場合に私が最も合理的として利用する算定方法です。


購入された年度の固定資産税の納税通知書がお手元にあれば、その通知書に記載されている土地、家屋(建物)「固定資産税評価額」を按分の根拠とします。


東京都の場合には、毎年4月から5月ころ「固定資産税・土地計画税 納税通知書」がその物件の所有者に郵送されます。


その最後のページに「平成××年固定資産税・都市計画税課税明細書」がありそこに記載されている「価格(円)」となっている部分がその資産の固定資産税評価額ということになります。


よく固定資産税の税額そのもので按分されてしまう方がいますが、税額には政令などで決められた税額の減額等も含められていますので、ここでは間違いなく「固定資産税評価額」を使って計算してください。


マンションの場合には所有者の区分所有割合で按分する前の金額が書かれている事もありますから、そこは謄本等に記載されたご自分の区分所有割合で按分された後の「固定資産税評価額」を計算してから按分します。


ここまで読んで「ああ、面倒臭い」と感じた方は、どうぞbiz育 佐々木税理士事務所までご相談ください。

 

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2018/11/21

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